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楼市走向基本明朗,房地产出现3大信号,两类人进退两难

往前数3到5年,“金九银十”一直都是房地产市场的传统销售旺季,而且不少开发商甚至在旺季到来之前就已经开始加大了营销攻势。但是,对于今年的“金九银十”来说,随着房地产市场进入持续调整期,旺季显然已经黯然失色,而且一些开发商甚至早早就开启了打折促销活动,对于降价也不再遮遮掩掩,这与往年形成了明显的反差。现在回想看看,从抢房大战的盛况到如今门可罗雀的冷清,也只是经历了短短一两年时间而已。那么,房地产市场的这场降温会持续多久呢?未来3到5年,楼市到底何去何从?在笔者看来,这次国家“铁了心”要调控楼市,而且目前这两类人已经陷入到了进退两难的泥潭之中。


金九银十成色不足,“两类人”或陷入进退两难的泥潭

第一类:炒房客。伴随房地产市场的持续降温,“金九银十”旺季不旺,全国房价整体开始高位盘整,楼市出现了“买不起也卖不掉”的怪现象,而这对炒房囤房客的影响无疑是最大的,普遍陷入进退两难的泥潭当中。

如果选择卖掉手里囤的房子,但是不给出足够的折扣,几乎很难找到接盘侠。退一步来说,就算给出足够的折扣,抱着“买涨不买跌心理”的购房者可能也并不买账。此外,如果不卖掉手里的房子,那么就会面临月供压力,而且一旦房价长期保持微涨甚至不涨,持有过多房产就会出现亏本现象。对此,人民日报发表评论文章称,中国不会靠炒房来拉动经济,显而易见,盲目囤房还可以稳赚不赔的阶段已经过去了,所以还抱有幻想的可以早点放弃了。


第二类:开发商。与炒房客相比,开发商同样陷入到了进退两难的泥潭当中。一方面,银保监会加大了对房地产信托、银行贷款等融资渠道的监管力度,为了缓解现金流压力,开发商开始选择通过降价促销的方式来回笼资金,但由于力度不明显,去化效果也并不尽如人意。根据统计,截至目前,开发商距离完成2019年全年的业绩目标仍有明显差距,目前完成率达到75%以上,处于65%-75%之间的房企均占比四成,剩余两成完成率则不到65%。

另一方面,如今涨价卖房已经不现实,但大幅降价卖房的可能性同样不大:虽然购房者普遍期待抄底,但是往往降价幅度越大,心里期待就会越大,所以最终仍旧是无动于衷。除此之外,今年以来,赣州、合肥、恩施、桂林等城市出现了“房价托底”现象,也就是说既不能大涨,但也不能大跌。因此,降与不降成了开发商纠结的内心大戏。

未来楼市怎么走?信号已经十分明确。

第一,国家已经“一锤定音”,楼市或逐步告别周期性规律,未来房地产大局基本明确

住建部原副部长仇保兴曾表示,与以往调控相比,这次楼市调控真的不一样了,房地产高歌猛进的发展阶段已经过去了。那么,到底有哪些不一样呢?

笔者认为,以往的房地产调控基本以限购、限售、限价等政策为主,而且持续两到三年时间就退出了。但本轮楼市调控,无论是从国家的态度还是调控的时长来看,都更为严格:一方面,国家一锤定音,不再把房地产作为短期刺激经济手段;另一方面,房地产调控已经持续了三年多,而且没有松绑迹象,反而不断有城市加码升级调控力度。因此,未来3到5年,楼市大概率会告别周期变化,进入长期平稳阶段。对此,社科院世界经济研究所国际金融室副主任肖立晟认为,本轮下行周期或持续至2022年。因此,可以预见的是,楼市大局基本已定。


第二,高房价“七寸”被抓住,防范风险和推动脱虚向实成为重要的调控目标,房价难再大涨

众所周知,长期以来引起房价上涨的原因错综复杂,尤其是一些非理性因素起到了推波助澜的作用,比如投机炒房、捂盘惜售、哄抬房价、激进加杠杆等等。但是,笔者认为,在所有影响房价的因素当中,最根本的因素是高杠杆,盲目加杠杆带来的往往是含有风险的负债,积聚了一定的泡沫,也对其他行业形成了挤压效应。因此,抓住了高杠杆,就相当于抓住了高房价的要害。

进入2019年以来,无论是央行还是银保监会都纷纷喊话房地产行业,给市场吃下定心丸:一方面,央行9000亿降准,明确了扶持实体行业的目标,对房地产行业影响甚微。另一方面,银保监会不断加强对资金违规流入房地产行业的监管,楼市降温持续而且明显。除此之外,住房贷款利率也迎来了新变化,LPR取代了传统的房贷利率,但是房贷利率并没有降低,短期反而还有继续上升的可能。综合来看,在防范风险和推动脱虚向实的背景下,未来房地产领域的金融政策依然收紧,再叠加当前其他政策组合拳的密集出台,房价下行趋势或会更加凸显。


第三,长效机制加快推进,租售并举、房地产税呼之欲出,楼市回归理性是大势所趋

过去这三年,面对严格的调控,房价整体趋于平稳,但不可否认,一旦松绑调控,被抑制的投机需求和住房需求有可能再次爆发,所以房价反弹的可能性依然存在。因此,目前房地产市场正在从短期调控向中长期调控过渡,从而实现房价的长期稳定。笔者认为,长效机制当中,目前最值得关注的两点大就是租赁市场的发展和房地产税的出台。

一方面,租赁市场的发展成熟可以引导买房需求转向租房市场,既可以满足多种住房需求,也可以抑制房价过热。同时,出租装修等也可以产生消费需求,从而带动经济发展。另一方面,房地产税的出台,可以增加多套房的持有成本,从而抑制炒房囤房需求,同时进一步把闲置的房产推向市场,满足大家的住房需求,如果与空置税结合,无疑会对房价产生重大利空影响。对此,人民日报曾发表评论文章称,房地产调控不是虚张声势的花架子。在笔者看来,楼市调控从不缺后手,未来调控政策组合拳会越来越多,所以不要拿买房当赌注,也不要再抱着侥幸心理了。

基于以上三点来看,目前信号已经十分明确了,国家对控制楼市热度和抑制房价再次上涨已经“铁了心”,因为房地产调控不单单是为了防止房价大起大落,归根结底也为了防控房地产领域的金融风险和进一步推动脱虚向实。因此,未来3到5年,楼市走向基本明朗,不能再带着老眼光看待楼市变化了,破解进退两难的局面,关键还是回归冷静和理性。


来源:楼事纪

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